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泰禾黄老板自己营造的紫禁城 也成了困住他的笼

2020-06-01 00:40:41

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  原标题NY:兽爷丨由来只有新人笑

  来源EIU5C: 兽楼处

  2005年10月E,汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团yIx。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说voq,和大摩这件事要成了OQp,你回来做财务总监吧EnKd6。

  当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了L0a。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户J,解老孙燃眉之急4JJb。不料等小汪回到集团后juU,还没正式上任qluo,私募这件事黄了fY。

  为平抑房价过快上涨AMIe,国务院在那年上半年出台了新老国八条3T,楼市一夜被打入严冬yrWO。大摩乘火打劫VT888,提出要签对赌vHL,7.5 亿元收购顺驰20%股权TjYZEy;如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平NCxX,大摩在顺驰股权将上升到40%g6Xq7。

  现在的老孙在政商的名利场里游刃有余UdB,出手都是大手笔hmNg,几百个小目标似乎也是轻轻松松YkE6n。但在当时i1,几个亿就是他的命PQ34y。

  人为刀俎我为鱼肉E6tw。老孙当时咬了咬牙Il,答应了这个魔鬼协议WYCOY。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会Ur0,被否了e。

  私募撤走jB,香港上市遥遥无期RY0,顺驰hXp“七个锅盖十个锅G”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天toJ,顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱wWxC。

  冥冥中很多事情是很奇怪的FLeU。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的YZS。结果他回去后做的第一件事aNZgS0,是卖公司xT44。

  路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的9xs。2007年1月ldGGPQ,路劲以两次注资的形式4,获得了顺驰绝大部分股份QoS。卖掉顺驰后Kda,老孙有次跟我念叨1GnB:

如果没有调控NnM,顺驰会是什么样PK4k?

  顺驰陨落之后的十几年里PDGI,这个LU“如果TM”句式的话5HA59q,又在其他地产商嘴里听过很多次M8Q6。这是一句极其不甘心f8x、同时也很无奈的话9s。

  原来这世界很多事4F,越光鲜0KxY、越光环a1,也越危险85pJ2v。房地产是个巨型游戏3ONQ,笼子里关着不停奔走的小鼠hYA3。造化弄人5bm,往往也就是一夜之间Alwv。

  1

  过去半年里Mwq,泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的gEl。

  绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场6L1,而在他住的玫瑰园T2ae。黄老板的办公室Rs4C,也不在泰禾总部北京招商局大厦A,而在自己开发的中国院子U1PVK。

  黄老板比宋卫平小七岁s,比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时tE,他才31岁s4C。2002年Q5j,他从福州来到北京2gJsB,在通州看到旁边的京杭大运河unb,便拿下了这块地8Ss,做起了新中式大宅——中国院子。

  这里位于长安街东起点iLL,和紫禁城同在一条中轴线上J。四米高墙之内E,是青石阶6JK、抱鼓石b、蒙古栎Q。壶中天地PD,虚实相生td2,外人难以管窥一二tLMHvV。

  在豪宅拼9WK“奢3uar”的年代TI,泰禾是最奢的房企Baf。他们开发的新中式住宅vZR,引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘W,都会请明星助阵PwMo。在北京均价才五六千块钱的时候,中国院子卖到过10万一平米sz。

  但现在p90m,福州湾文旅项目停了一年多Szt,昆山淀山湖项目也已经暂停1xmx,北京院子的业主担心项目烂尾djeu,甚至帮泰禾设计了一整套策略JQgCg,包括怎么抵押项目盖房子YPW,怎么抵押车位5MP。业主们都为泰禾操碎了心。

黄老板自己营造的紫禁城dX,也成了困住他的笼HI。

  前几天yN,黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份I,被司法冻结了A8G。4月份以来z1q,泰禾集团已有10次成为被执行人L5b5Q,黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款O0,被列为执行人3q。

  前年销售额1300亿dTxAa、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板u98,今年就成被执行人了ltw。

  他并非形单影只。过去一年2wP,这个名单星光灿烂ht。从王思聪31hY、罗永浩、李亚鹏55JK,再到冯鑫0、尹明善,过去一年里7cb,众多名人富豪纷纷被执行wIFU。

  全国法院决胜信息网去年11月初数据显示LFgJ,全国失信被执行人是1580万人次eTPvgM。我看了下yjPP,这个数据在去年4月份还是1350万次q。半年时间里zj,全国增加了230万人次的老赖pL。

老赖人数的增长速度9q,超过了经济增长的速度QIJ。

  现在IgOA,我最佩服的人不是马云Ef,不是巴菲特vv,而是王兴8ssl。他在2018年12月说2xJ,2019年可能会是过去十年里最差的一年k,但却是未来十年里最好的一年aR6N。

  当时只道是段子n8。

  2

  如果说2005年调控的标志事件sk2pg,是顺驰的倒下JI9;2010年调控的标志事件tp1n,是老宋转让绿城P;那这次发轫于2017年的调控5jw7cx,标志性事件有两个0tl,一个是王健林的壮士断腕Bp。

另一个Ne,就是泰禾的资金链危机oLQ。

  和上述几家企业一样O0,泰禾也在寻求卖身自救1Bxj82。买主的传言也在不断变化zXE,从华融到金茂DgW,再到了厦门的建发和国贸wd。

  我向金茂的朋友求证过此事4eXs,金茂朋友很快否认了517。金茂说看了下泰禾的债务G,就退却了T:

大概有1900多亿的债Eyv。

  黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事fTGq。他说在福建有关部门的帮助下Pvut8,泰禾正在引入战投,对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企swD,自己将让出第一大股东的位置Xc。他还说VxuVWT:

连泰禾这种有情怀的企业都活不下去wDv6,中国房地产业真没天理。

  昨天8E3iuz,厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时K6,也否认了要接盘泰禾的消息843gD。

  厦门国贸其实和泰禾接触过的lRbI。

  2017年nF8oz,厦门本土企业第一次冲进了世界500强nm,而且一次就是两家g2nTV。一个是厦门建发dy,排名488位AfsAoi,另一家就是厦门国贸bFm,排名494位n5w0。

  就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样13fZ,为争夺谁是厦门之光S7,建发和国贸这两家国企较劲多年qVFFe。去年pK,建发房产销售额达700亿元mT2h,如果加上旗下的联发集团8a,建发房产规模已达千亿Tu2。

  作为一家主营是贸易的公司dTbV7,去年国贸营收是2180亿元4TZv。这个数字甚至高于融创UI,是新城控股的2.5倍1gNM,但归母净利润只有23亿4S,是建发上市公司之一建发股份的一半b6fvo。

  核心原因在于yNi,去年国贸最能挣钱的地产业务销售额P,只有100亿左右hZ8。这个销售额fnK,还不及建发的零头5y2。如果不发生点奇迹,厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了j7。

  有关领导推动下,他们似乎迎来了一个追赶建发的机会x:

接盘泰禾。

  为了减少上市公司规则的干扰2M28,厦门国贸在4月30号干脆和控股股东共同出资设立了厦门国贸发展有限公司dAStsB。

  这个注册资本为人民币40亿元的合资公司vWriyM,看上去就是为泰禾准备的bT。这是一个事先张扬的收购cM,厦门国贸还没开始尽调88ASG,传言已经在资本市场上满天飞了7XmdS。很快vLb9,国贸在网上平台否认了接盘泰禾的计划b,国贸的一位朋友和我说zAioN:

双方的确聊过,但现在没再接触了DN。

  厦门国贸宣布放弃后mH,泰禾一位高管跟我说Qwiv,有一家央企比厦门国贸走得更远SG,到了尽调阶段CafD。

  黄老板曾经说过DDOx,泰禾是地产界的范冰冰QP。一举一动J,果然地球人都知道了llY。

  黄其森最大的筹码bWAUgn,是泰禾今年号称2000亿的可售货值tpeQ,及福建有关部门对于泰禾的支持i0om。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组F。

  3

  房地产业是周期性行业gVU。但只要地买对了c,其实什么都好说SMM5。

  当年老宋跟我复盘绿城危机时IhR,感叹就是买错了几块高价地vKysHy,就此踏入了深渊9V;连万科这种最稳健的开发商b,这两年在天津v0、上海和北京拿错了地G7O,每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高9Nf。

  我之前说过kb6,一夜暴富秘诀有俩HTD6t:疯狂借钱SNw,赌对国运k5Tu。

  黄老板就是这个秘诀的践行者knn。他第一次闯入公众的视野kIh3my,是2013年Kl。那一年泰禾销售额是168亿元T,但却拿了195亿元的地7GrEW,横扫一线城市土地市场。

  在北京hkg85,泰禾经过71轮的激烈竞价El,打败众多的知名房企s9,竞得通州台湖镇一块住宅地9L4,楼面价1.9万元每平米tbjYB,当时台湖房价还不到一万元每平米C3uM。第二年两会k,有媒体当面问黄老板泰禾是不是风险太高了aE8,黄老板的回答是gP0p:

我从银行出来的pW,银行的关键就在于风险控制SSEO。

  然后他宣布XKz,泰禾2014年的拿地金额要超过前一年T。

  2014年那年cmip,很多房企都很难受Q8lKs。黄老板也没有实现他的诺言tX,只买了150亿元的地Bj。但熬过这轮调控vMod,泰禾又火力全开mj。2016年它销售额是400亿元jOJ,买地花了260亿元。

  这几年xH,不断有人说泰禾的负债率比融创xaJiv、恒大还要高t2OYm,但善于ejrMRs“风险控制p1g”的黄老板艺高人胆大EkBf,直到2017年迎来了最后的疯狂——my5J“对折1vw”拿地4、九成并购gn。

  这一年Am4,他们拿了452亿元的地M53D1I,但仅参与4次招拍挂r,其他29块地IpzF,全是通过收购的方式拿到的2oEc。

  到最后wz4o,首席财务官成了泰禾突破极限最大障碍了MYK。前首创置业财务总监罗俊加盟泰禾担任CFO后EWww,上穷碧落下黄泉VaNUs,把能借到的钱全借来了6i4。从ABSZO0、REITsIZcp、信托eN、私募IE、美元债rn5、股份质押hrS,所有融资手段泰禾都玩过W7E1。

  2017年11月Z,任职一年的罗俊已经帮黄老板借了500亿mG。他长出一口气wl,在高管会上说之后公司要注意风险了Qy9。但黄老板说ehFx,小罗干得不错c,再去借点me2Y。

  没过多久,罗俊就离职了3。

  到了2018年r,事情开始起变化了2AK。很多低价收来的项目R,遍地都是雷GrR1。他们在南京收购的几块地问题一堆u,黄老板自己跑了几趟fGw66,也没拿到规划许可证p。最后连泰禾南京城市总经理也锒铛入狱了qD。

  南京的问题PW1G,在其他城市也普遍存在XU9PZ。

  黄老板想到的第一个自救办法,就是启动人力高周转。整个2018年Hp,黄老板在他的中国院子里AIP,每天都在面试高管,也几乎每天在裁人aoQU。但即使高管济济一堂yHSi,黄老板仍像一个典型的中年男人Q:

在中国院子一觉醒来1nYP,身边没有可以依赖的人5KNl,全是要依赖自己的人O。

  没人能拯救泰禾Yn,除了黄老板自己Z4B4。2018年年初Ul,黄老板说能卖2000亿5Oe。到了年底j4z,泰禾没有公布自己当年的销售额5。有人帮他统计了一下yabf,说是1300亿元L99。

  现在u,黄老板还骄傲地认为N1,泰禾的地买对了fqAN,自己的眼光没有问题gxst,泰禾的产品也是行业最有竞争力的Ztez,只是职业经理人没能执行好而已sOTS。2019年年中RXEajs,他跟我说VDErq,如果2018年销售额能过两千亿0u,泰禾啥问题都没有了zlPS。

  这世界WA1,总是有太多的wQJBDY“如果y”aSTTDF。茨威格说过IzA,别把偶然和命运视为同一oN85。

生命的轨迹是由自己造成的QpRNU。

  总有人能赌对国运WAkh,但我更欣赏那些了解自身局限性的人。他们知道该在什么时候停下来。

  4

  2002年进京vlc0m,熬过了2008年金融危机TK4,熬过了2013年调控ABX,黄老板一度坚信自己这轮调控也能熬过去iIN。

  到了2019年lp,债务泰山压顶z,他终于把几百亿货值的项目摆上了货架C25q。其中11个项目转让给了世茂vf8。

  但算起来t,这些钱也就40亿元EPch,和泰禾的债务比起来B,仍是杯水车薪gfrsN。

  与之相比tlc,王健林和王文学就果断多了Xrl。老王直接一把出清rQa,把十几年的心血万达城全甩给了融创B85J,把77个酒店甩给了富力x5。王文学一咬牙ANl,把将近20%的股权卖给了平安Wed。

  黄老板总觉得自己手里的地很好KC24,产品更好r。这种骄傲Sk8mK,乃至固执RrqaR,让很多项目错过了最好的出货时间I。资金成本的累积07ow,又让这些项目越来越难算得过账。

  这不是一两个项目的问题56bUgc,更是黄老板愿意做出多大牺牲的问题yTzh3G。

  成为被执行人后dXYz,固执的黄老板终于开始向命运妥协c。前不久,他跟下属说6fg7,自己谢绝了一切不必要应酬7G,这些天就在中国院子呆着GEk3eQ。自己也没孙宏斌那么多事h1zTc,天天就一个人呆在那2PSn7。

这个时间点出去h,很容易传出绯闻OO,影响公司形象P。

  这种话1PF,老宋在2012年也跟我说过hjS。2011年年底某段时间HSdv,绿城的弦绷至极点GYQ9g。有好几次差点还不上银行的贷款tBnc7t。2012年春节之后zkS,老宋的多数时间都是在玫瑰园度过的FnG,一些话他不得不解释上百遍a。

后来我都烦了3fli,不想做祥林嫂T9xD,一见到朋友就说y4F,早知道不叫阿毛去了。

  其实就是赌错了uHja,买错了几块地UA9F。

  前几年6VjJv,我写过一些民营企业的问题nf。但这两年1dSi5,很少写民营企业家了IlZrk。这个群体665,真的很不容易——这真是一个丝毫不能犯错误的职业Zq。

  即使你像老宋或者老王一样UMA,有情怀Rx,有眼光BQbb、有胆识RdQ,这几年选择了一个有前景的赛道ewbV。但可能做错一个投资决定95,说错几句话jhGHr,或者一个地方官员的心血来潮jm1M,一夜之间就得改旗易帜D0。

  很多企业家浮浮沉沉十几年q,这两年却不如安心炒个房uCB、收缩投资提前退休2sv、亦或早早把企业卖掉后移民的人。

  上个月dpn4,89岁的巴菲特说jpNl,如果你坚持足够长的时间Q,会看到市场上的一切kWv。重庆前首富尹明善也坚持到八十岁d5U,暮年还得披甲上阵q,眼睁睁看着自己毕生心血万劫不复4geA。

  即使这样5Orj,还有人叫嚣着让私营经济离场PFW。上个月9Fu9Ie,有四个号称留美的经济学家写了万字长文,说要想解决现阶段矛盾J81oJ,必须恢复公有制经济主体地位为核心的所有制结构改革Db。

  当时i,好几个民企老板把这篇长文默默转给我JVB。我猜在微信那端Tfm,他们又在瑟瑟发抖。

  去年年底J0,融创在青岛东方影都做了一个发布会Dr7。这里以前是万达的东方影都xwyanW,2017年之后BPrX,老王把这个项目连同其他十二个文旅城都卖给了融创WCkgb。发布会后WwEj,老孙跟一些影视大佬吃饭BTVT,杯筹交错间,有人说了一句Go2:

老王要是知道我们这么开心喝酒Zv9,会气死的SYIY。

  举着杯子的老孙TxeBS,没有接话ydeA。十几年前uvc,他也曾经是5“老王A4”Vk。

  由来只有新人笑Wb,谁人听到旧人哭y6u。

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责任编辑FCMJAO:王帅


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